경기도에 위치한 소형 부동산을 소유하고 있는 손님과의 상담사례다. 첫 상담내용은 수원에 있는 부동산의 매각 여부에 대한 고객의 고민이 주를 이뤘다.
고객이 고민하는 내용은 이러했다.
빌딩 운영을 직접 해보니 세입자 상대하는 것도 벅차고 골치 아픈 일이 한둘이 아니었다. 월세 수입과 시세 차익 얻는 게 거저 되는게 아니라는 걸 뒤늦게 알았다. 그런데 하나 밖에 없는 귀하고 소중한 딸 아이에게 이걸 물려준다 생각하니 자식에게 도움을 주는 게 아니라 짐을 남겨주는 게 아닌가 싶은 생각이 든다는 것이었다.
상담을 통해 해당 물건의 현황 분석, 향후 자금계획 등을 함께 따져본 결과 고객께서 해당 부동산을 계속 보유하기로 방향을 정했고 적절한 시점에 자녀에게 증여하자는 결론을 도출하고 잘 마무리됐다.
그런데 얼마 후 고객께서 다시 고민이 생겼다며 2차 상담을 요청했다. 세금 절세도 좋지만 고객 자신이 먼저 떠나면 홀로 남은 배우자와 자녀에게 안정적으로 자산이 이전되고 생활에 보탬이 되어야 되는데 아무래도 불안하다는 것이다. 주변 얘기를 들어봐도 그렇고 고객은 이런 고민이 된다고 호소했다.
"딸 아이가 결혼 후 남편이 이 건물을 팔고 다른 거 사자고 하면 어떻게 하나"
"혹여 사위가 사업이라도 하다가 사정이 여의치 않아 건물 팔아서 도와 달라고 하는데 안 도와줘서 가정에 불화라도 생기면 어쩌나"
"재산 다 물려줬는데 내가(고객) 떠나고 난 후 홀로 남은 아내를 아무도 돌봐 주지도 않으면.."
"주변 얘기 들어보니 혼자 남은 배우자가 뭐 라도 쥐고 있어야 자식이 손주 손잡고 인사 온다더라"
고객이 고민하는 이런 시나리오는 발생할 가능성이 희박하긴 하나 절대 일어날 가능성이 없다고도 단언할 수 없는 일이기도 하다.
고객께서는 나이가 드니 이런저런 걱정이 앞선다며 쓸데없는 생각이라고 할지 몰라도 자꾸 신경이 쓰이는 건 어쩔 수 없다고 하신다. 그러나 고객의 이런 고민은 나이가 드셔서 갖게 되는 과도한 걱정이 아니라 사랑하는 배우자와 자녀를 위해 미래를 보다 철저히 대비하고자 하는 마음이 깊기 때문에 생기는 걱정일 것이다.
따라서 안정적인 자산 이전과 보전이라는 목표 아래 여러 상황을 가정하고 그 리스크를 최소화하는 방안을 세워 보기로 했다.
배우자와 자녀에게 공동 증여를
배우자에게 증여, 배우자와 자녀 공동증여, 부동산신탁(리빙트러스트)이라는 방법을 놓고 고객과 함께 검토했지만 결론은 배우자와 자녀에게 공동 증여하기로 했다.
각각의 장단점이 있지만 고객은 미래의 사위가 해당 자산을 장모와 아내의 공동자산으로 인식하길 바랬다. 그 방안으로는 배우자의 지분을 자녀보다 높게 하는 것이다. 완벽한 해결책은 아닐지라도 고객이 우려하는 상황의 발생 확률을 낮출 수 있을 것이다. 나중에 받을 게 있어야 부모님을 자주 찾아보지 않겠냐는 고객 의견도 반영했다.
고객이 청장년시절을 보낸 때보다 최근 우리 사회는 핵가족화, 개인화가 강해진 영향이 곳곳에서 나타나고 있으니 고객과 고객 주변의 어르신들의 이런 고민은 오히려 자연스러운 것으로 생각된다.
개인으로 증여하는 것과 가족법인 중 어떤 걸 선택할까?
세금 절세 측면에서 개인과 법인 중 어느 것이 더 유리한지에 대한 정답은 없다. 보유 목적과 계획에 따라 개인이 유리한지 법인이 유리한지 따져봐야 알 수 있기 때문이다.
위 고객의 상황만 놓고 보면 증여가 유리하다고 볼 수 있다. 부동산 개인지분은 지분만 매각할 수도 있는데 개인지분을 매수하는 것은 사는 사람 입장에서 잘 모르는 제3자와 공동으로 운영해야 하기에 분쟁이 발생할 가능성을 예상해야 한다. 그래서 일반적으로 매수자는 투자목적으로 개인지분 매수를 하지 않는 편이다.
그러나 상황을 좀더 살펴보니 고객의 자녀는 앞으로도 장기간 소득활동을 할 수 있다고 한다. 부동산 자산 증식을 위해 갈아탈 생각도 있고, 임대사업 역시 장기간 영위하고 싶어 했다.
그렇다면 증여보다는 법인으로 취득하는 방안이 유리하다. 자녀 소득과 임대소득은 소득세에 합산되지 않는다. 배당소득은 발생되지만 소득이 낮은 시점에 배당을 받아 시기를 조절할 수도 있다.
고객의 배우자는 법인의 근로자로서 건강보험의 직장 가입자가 될 수 있다. 법인은 개인보다 세율이 낮아 세 후 매각수익금이 개인보다 더 큰 편이다. 담보대출 규모도 개인보다 대외 신용도가 높은 법인이 더 높은 비중으로 대출을 일으킬 수 있으며, 자본금이 많고 대출 비중도 높으니 입지가 더 우수하거나 규모가 더 큰 부동산으로 갈아타기도 개인보다 유리하다.
따라서 위 고객의 사례는 증여보다 법인으로 취득하는 편이 낫다.
(개인과 법인으로 투자했을 때 세금 차이는 '한경부동산밸류업센터>WM라운지'에 기재된 ‘꼬마빌딩 투자시 개인VS법인에 따라 세금이 다른가요?’를 참고하자.)
김화용 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 전문위원
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼'
한경부동산밸류업센터
고객이 고민하는 내용은 이러했다.
빌딩 운영을 직접 해보니 세입자 상대하는 것도 벅차고 골치 아픈 일이 한둘이 아니었다. 월세 수입과 시세 차익 얻는 게 거저 되는게 아니라는 걸 뒤늦게 알았다. 그런데 하나 밖에 없는 귀하고 소중한 딸 아이에게 이걸 물려준다 생각하니 자식에게 도움을 주는 게 아니라 짐을 남겨주는 게 아닌가 싶은 생각이 든다는 것이었다.
상담을 통해 해당 물건의 현황 분석, 향후 자금계획 등을 함께 따져본 결과 고객께서 해당 부동산을 계속 보유하기로 방향을 정했고 적절한 시점에 자녀에게 증여하자는 결론을 도출하고 잘 마무리됐다.
그런데 얼마 후 고객께서 다시 고민이 생겼다며 2차 상담을 요청했다. 세금 절세도 좋지만 고객 자신이 먼저 떠나면 홀로 남은 배우자와 자녀에게 안정적으로 자산이 이전되고 생활에 보탬이 되어야 되는데 아무래도 불안하다는 것이다. 주변 얘기를 들어봐도 그렇고 고객은 이런 고민이 된다고 호소했다.
"딸 아이가 결혼 후 남편이 이 건물을 팔고 다른 거 사자고 하면 어떻게 하나"
"혹여 사위가 사업이라도 하다가 사정이 여의치 않아 건물 팔아서 도와 달라고 하는데 안 도와줘서 가정에 불화라도 생기면 어쩌나"
"재산 다 물려줬는데 내가(고객) 떠나고 난 후 홀로 남은 아내를 아무도 돌봐 주지도 않으면.."
"주변 얘기 들어보니 혼자 남은 배우자가 뭐 라도 쥐고 있어야 자식이 손주 손잡고 인사 온다더라"
고객이 고민하는 이런 시나리오는 발생할 가능성이 희박하긴 하나 절대 일어날 가능성이 없다고도 단언할 수 없는 일이기도 하다.
고객께서는 나이가 드니 이런저런 걱정이 앞선다며 쓸데없는 생각이라고 할지 몰라도 자꾸 신경이 쓰이는 건 어쩔 수 없다고 하신다. 그러나 고객의 이런 고민은 나이가 드셔서 갖게 되는 과도한 걱정이 아니라 사랑하는 배우자와 자녀를 위해 미래를 보다 철저히 대비하고자 하는 마음이 깊기 때문에 생기는 걱정일 것이다.
따라서 안정적인 자산 이전과 보전이라는 목표 아래 여러 상황을 가정하고 그 리스크를 최소화하는 방안을 세워 보기로 했다.
배우자와 자녀에게 공동 증여를
배우자에게 증여, 배우자와 자녀 공동증여, 부동산신탁(리빙트러스트)이라는 방법을 놓고 고객과 함께 검토했지만 결론은 배우자와 자녀에게 공동 증여하기로 했다.
각각의 장단점이 있지만 고객은 미래의 사위가 해당 자산을 장모와 아내의 공동자산으로 인식하길 바랬다. 그 방안으로는 배우자의 지분을 자녀보다 높게 하는 것이다. 완벽한 해결책은 아닐지라도 고객이 우려하는 상황의 발생 확률을 낮출 수 있을 것이다. 나중에 받을 게 있어야 부모님을 자주 찾아보지 않겠냐는 고객 의견도 반영했다.
고객이 청장년시절을 보낸 때보다 최근 우리 사회는 핵가족화, 개인화가 강해진 영향이 곳곳에서 나타나고 있으니 고객과 고객 주변의 어르신들의 이런 고민은 오히려 자연스러운 것으로 생각된다.
개인으로 증여하는 것과 가족법인 중 어떤 걸 선택할까?
세금 절세 측면에서 개인과 법인 중 어느 것이 더 유리한지에 대한 정답은 없다. 보유 목적과 계획에 따라 개인이 유리한지 법인이 유리한지 따져봐야 알 수 있기 때문이다.
위 고객의 상황만 놓고 보면 증여가 유리하다고 볼 수 있다. 부동산 개인지분은 지분만 매각할 수도 있는데 개인지분을 매수하는 것은 사는 사람 입장에서 잘 모르는 제3자와 공동으로 운영해야 하기에 분쟁이 발생할 가능성을 예상해야 한다. 그래서 일반적으로 매수자는 투자목적으로 개인지분 매수를 하지 않는 편이다.
그러나 상황을 좀더 살펴보니 고객의 자녀는 앞으로도 장기간 소득활동을 할 수 있다고 한다. 부동산 자산 증식을 위해 갈아탈 생각도 있고, 임대사업 역시 장기간 영위하고 싶어 했다.
그렇다면 증여보다는 법인으로 취득하는 방안이 유리하다. 자녀 소득과 임대소득은 소득세에 합산되지 않는다. 배당소득은 발생되지만 소득이 낮은 시점에 배당을 받아 시기를 조절할 수도 있다.
고객의 배우자는 법인의 근로자로서 건강보험의 직장 가입자가 될 수 있다. 법인은 개인보다 세율이 낮아 세 후 매각수익금이 개인보다 더 큰 편이다. 담보대출 규모도 개인보다 대외 신용도가 높은 법인이 더 높은 비중으로 대출을 일으킬 수 있으며, 자본금이 많고 대출 비중도 높으니 입지가 더 우수하거나 규모가 더 큰 부동산으로 갈아타기도 개인보다 유리하다.
따라서 위 고객의 사례는 증여보다 법인으로 취득하는 편이 낫다.
(개인과 법인으로 투자했을 때 세금 차이는 '한경부동산밸류업센터>WM라운지'에 기재된 ‘꼬마빌딩 투자시 개인VS법인에 따라 세금이 다른가요?’를 참고하자.)
김화용 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 전문위원
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼'
한경부동산밸류업센터
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